Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdite en France. Un calendrier similaire visera les biens F en 2028 puis les E en 2034. Selon les notaires, un appartement G se vend 12 % moins cher qu’un bien D, une maison G accuse une décote de 25 %. Pour accompagner les propriétaires, MaPrimeRénov’ a rouvert son guichet le 23 février 2026, mais la suspension de début d’année a créé des retards. Par ailleurs, un projet de loi présenté en juin 2026 pourrait accorder un sursis de trois ans aux bailleurs qui s’engagent à réaliser des travaux.
Un calendrier sans répit
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location, renouvelé ou reconduit tacitement. L’interdiction s’étendra aux logements F le 1er janvier 2028, puis aux E le 1er janvier 2034. Selon le service‑public.fr, « depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique. Ces biens immobiliers énergivores, aussi appelés passoires thermiques, sont désormais considérés comme non décents ». Le calendrier, fixé par la loi Climat et Résilience d’août 2021, s’applique à toute nouvelle location, tandis que les baux en cours ne sont pas rompus automatiquement mais ne peuvent être renouvelés.
Sur le terrain, l’impact est déjà visible. L’agence MeilleursAgents relève que le guichet MaPrimeRénov’, suspendu au 1er janvier 2026 faute de loi de finances, a rouvert le 23 février 2026, avec des délais d’instruction rallongés. Simultanément, un projet de loi qui devrait être présenté en juin 2026 propose un sursis de trois ans (cinq en copropriété) pour les bailleurs qui signent un engagement de travaux, afin d’éviter que 700 000 logements ne sortent du marché locatif.
En cinq années, l’étiquette énergie est devenue le quatrième critère d’achat, au même rang que la localisation ou la surface. Ce décryptage en cinq parties fait le point sur les obligations légales, le coût financier de la décote, les aides disponibles, les disparités régionales et les solutions pour sortir de l’impasse.
Interdiction de location DPE 2025-2034 : ce qui change chaque année
Le calendrier des interdictions a été conçu par étapes, pour laisser aux propriétaires un temps d’adaptation.
1er janvier 2023 : interdiction des logements G+ (consommation > 450 kWh/m²/an), soit environ 150 000 logements.
1er janvier 2025 : extension à tous les logements classés G, quel que soit leur niveau de consommation. Environ 600 000 logements sont concernés.
1er janvier 2028 : les logements classés F rejoindront l’interdiction, soit 1,1 million de logements supplémentaires.
1er janvier 2034 : les logements classés E seront interdits à leur tour, touchant 3,5 millions de logements.
« Interdiction » ne signifie pas que les baux en cours sont résiliés. Comme le précise le barreau de Montpellier, « les baux en cours ne sont pas impactés par ces interdictions et peuvent se poursuivre normalement. L’interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location, ainsi qu’aux renouvellements et reconductions tacites postérieurs aux échéances mentionnées ». Toutefois, un locataire peut dès à présent exiger des travaux par voie judiciaire, avec une possible suspension ou réduction du loyer.
En 2026, une modification technique importante est intervenue : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Le Monde indique que cette réforme « devrait faire sortir de la catégorie de passoire énergétique 850 000 habitations, sur les 5,8 millions de logements classés F ou G ». Autrement dit, sans travaux, des milliers de biens passent mécaniquement d’une étiquette F ou G à une meilleure note. Le gouvernement justifie ce changement par la volonté de « mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire ».
À noter que ce coup de pouce technique ne concerne que les logements chauffés à l’électricité et exige un DPE actualisé post‑2026. Pour les propriétaires de passoires chauffées au gaz ou au fioul, le constat reste inchangé.
Le luxe se goûte désormais
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L’impact sur la valeur vénale est désormais documenté par les notaires de France et les plateformes immobilières. Une étude des Notaires de France publiée en décembre 2025 chiffre la décote : « une maison classée G se vend 25 % moins cher qu’une équivalente classée D, et un appartement G subit une décote de 12 % par rapport au même bien en D ». En moyenne, chaque classe DPE perdue coûte 4 % sur un appartement et 8 % sur une maison.
Ces pourcentages ne sont pas anecdotiques : sur un appartement de 60 m² vendu 250 000 €, une décote de 15 % représente 37 500 € qui s’évaporent à la signature. SeLoger, qui a lancé son outil Impact DPE en mai 2025, confirme une décote moyenne de 15 % pour les F‑G, avec une marge de négociation supplémentaire de 5,9 % contre 3 % pour les biens D.
À l’inverse, les biens performants bénéficient d’une prime. Un appartement classé A se vend 16 % plus cher qu’un D, et un B ou C profite respectivement de 12 % et 6 % de survalorisation. Selon l’étude Trackstone, « l’écart entre maison et appartement s’explique par la consommation énergétique absolue : une maison de 120 m² mal isolée consomme 4 à 5 fois plus qu’un appartement de 60 m² équivalent », donc l’économie réalisée par l’acheteur est bien plus importante.
Le DPE influence aussi la liquidité du marché. Un bien G peut rester affiché plusieurs mois de plus qu’un bien D ou C. Baptiste Capron, directeur général de SeLoger, résume : « le DPE est aujourd’hui un critère quasiment aussi structurant que la localisation ou la surface ». La décote n’est plus un mythe : elle frappe durement les propriétaires qui n’ont pas anticipé, avec des écarts qui varient considérablement selon les régions.
Les aides financières en 2026 : MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ et TVA réduite
Pour soutenir la rénovation des passoires thermiques, l’État a déployé une batterie de dispositifs, dont MaPrimeRénov’ reste le chef de file.
Après une suspension totale au 1er janvier 2026, le guichet a rouvert le 23 février 2026. Le dispositif s’adresse aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs, à condition de s’engager à louer le logement comme résidence principale pendant au moins six ans. Le logement doit être construit depuis quinze ans au moins.
Les montants 2026 :
Isolation des combles, murs ou planchers
Remplacement d’un système de chauffage ou d’eau chaude performant (pompe à chaleur, chaudière biomasse, etc.)
Rénovation d’ampleur avec un gain énergétique d’au moins deux classes (réservée aux E, F, G)
Le montant de l’aide dépend des revenus, avec quatre catégories (très modestes, modestes, intermédiaires, aisés). Pour une rénovation d’ampleur, la prise en charge peut atteindre 80 % du montant des travaux pour les ménages très modestes. En cumulant MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’Éco‑PTZ à taux zéro et la TVA à 5,5 %, les aides peuvent couvrir de 30 % à 90 % du coût total des travaux.
Un point d’attention : MaPrimeRénov’ 2026 a resserré ses conditions. Les « travaux par geste » (un seul type d’intervention) sont désormais plus restrictifs, et l’aide est davantage fléchée vers les rénovations d’ampleur qui permettent de sortir durablement d’une étiquette F ou G. Un propriétaire qui souhaite simplement changer une chaudière sans isolation risque de ne plus être éligible.
Par ailleurs, la plateforme France Rénov’ offre un accompagnement gratuit à chaque étape du projet, de l’audit initial au choix des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Sans cette certification, aucune aide publique ne peut être versée.
Le projet de loi attendu en juin 2026 pourrait également créer un sursis de trois ans pour les bailleurs qui s’engagent par écrit à réaliser des travaux, évitant ainsi le retrait massif de biens du marché locatif, particulièrement tendu dans les grandes métropoles.
Cartographie des risques : des régions plus exposées que d’autres
La décote liée au DPE est loin d’être uniforme sur le territoire. Certaines régions voient leurs passoires thermiques sanctionnées beaucoup plus sévèrement, tandis que d’autres — notamment les zones à forte pression locative — offrent encore une certaine résilience.
Île‑de‑France : la décote est plus faible qu’ailleurs. Selon les notaires, un logement G ne perd « que » 2 à 3 % par rapport à un D, contre 12 % en moyenne nationale. La raison tient à la tension locative extrême et à la rareté de l’offre. Un appartement mal classé peut encore trouver preneur à un prix proche du marché, même si les acheteurs négocient systématiquement une rallonge pour les travaux.
Bretagne et Pays de la Loire : les régions de l’Ouest accusent les décotes les plus lourdes, jusqu’à 25 % pour les maisons G par rapport aux D. Par ailleurs, la Bretagne compte une forte proportion de maisons individuelles anciennes en pierre, très énergivores, avec peu de rénovations engagées. Combinée à une pression locative modérée, la région est devenue le territoire où une passoire thermique se vend le moins bien.
Auvergne‑Rhône‑Alpes : le différentiel est également marqué, avec des décotes comprises entre 18 et 22 % pour les maisons classées G. Les zones de montagne (Savoie, Haute‑Savoie, Isère) sont doublement pénalisées : les logements y sont souvent anciens, mal isolés, et les exigences de performance liées au climat froid accentuent la facture énergétique. SeLoger relève que « la marge de négociation grimpe à 5,9 % pour les F‑G, contre 3 % pour les D », et les Alpes se situent dans la fourchette haute.
Occitanie et Nouvelle‑Aquitaine : des disparités fortes entre zones urbaines et rurales. À Toulouse et Bordeaux, la demande soutenue limite la casse (décote de 8 à 12 %), mais dès que l’on s’éloigne des métropoles, la décote peut dépasser 20 %. La présence de résidences secondaires, souvent moins bien entretenues, aggrave le phénomène.
Hauts‑de‑France et Grand Est : ces régions concentrent une part importante du parc F‑G (parc ancien, habitat minier ou ouvrier). Les prix immobiliers y sont déjà bas, ce qui rend la décote relative moins spectaculaire en valeur absolue, mais la difficulté à trouver un acheteur reste très réelle. De nombreux propriétaires se retrouvent contraints de vendre avec une forte réfaction faute de pouvoir financer les travaux.
Outre‑mer : le calendrier diffère. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le seuil de décence sera la classe F en 2028 puis E en 2031, avec des adaptations liées aux spécificités climatiques.
Synthèse : plus le marché local est tendu, plus la passoire thermique résiste ; plus il est détendu, plus la décote s’aggrave. Dans tous les cas, un mauvais DPE est devenu un handicap majeur.
Stratégies pour les propriétaires : rénover, vendre ou obtenir un sursis ?
Face à l’ultimatum énergétique, plusieurs options s’offrent aux propriétaires.
Option 1 – Rénover pour sortir définitivement des F‑G. C’est la solution la plus vertueuse, qui permet de relouer au‑delà de 2028 et de bénéficier d’une plus‑value à la revente. Le coût moyen d’une rénovation globale pour passer d’un G à un C oscille entre 25 000 et 60 000 €, selon la surface et les travaux. Avec le cumul des aides, l’effort restant peut tomber à 10 000‑20 000 € pour un foyer modeste. MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, désormais réservée aux E, F, G, permet d’obtenir jusqu’à 80 % de prise en charge pour les ménages très modestes.
Option 2 – Vendre « en l’état ». La vente reste autorisée, même pour les G, mais la décote est inévitable. Selon les notaires, vendre un G plutôt que de rénover peut être économiquement rationnel si le coût des travaux dépasse la perte de valeur augmentée du gain espéré après travaux. Avant de vendre, un audit énergétique obligatoire pour les F‑G (depuis avril 2023) informera l’acheteur des travaux à prévoir. Attention toutefois : la réforme du DPE a fait gagner une classe à 850 000 logements électriques, ce qui a soudainement sorti de nombreuses passoires de la zone critique sans travaux, mais ce répit peut être temporaire si une nouvelle réglementation revoit les coefficients.
Option 3 – Négocier un sursis grâce au projet de loi de juin 2026. Selon Le Parisien, « un projet de loi attendu en juin prévoit d’assouplir l’interdiction de location des logements énergivores classés F et G s’ils font l’objet de travaux sous trois ans ». Ce délai serait accordé sur présentation d’un engagement de travaux (devis signé). La mesure vise à éviter qu’environ 700 000 logements ne sortent du marché locatif. Pour les propriétaires qui n’ont pas les moyens d’engager immédiatement des travaux, ce sursis est une bouffée d’air, mais il faudra prouver sa bonne foi.
Option 4 – L’attentisme risqué. Or, 36 % des propriétaires déclarent encore ne pas avoir l’intention d’entamer de travaux, selon un sondage PAP.fr cité par Boursorama. Le risque est triple : interdiction de louer (G dès 2025, F en 2028), baisse forcée du loyer si le locataire saisit le juge, et décote massive à la revente.
En 2026, le DPE n’est plus un simple document administratif. C’est l’outil qui décide si un bien peut être loué, à quel prix il peut être vendu, et combien son propriétaire va perdre — ou gagner. La tendance immobilière dominante de cette année est la rénovation énergétique, et l’ultimatum 2025‑2028 ne laisse plus aux propriétaires français que deux choix : anticiper, ou subir.
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