Marrakech reste l’une des destinations préférées des acheteurs étrangers au Maroc, avec des prix au mètre carré qui peuvent atteindre 50 000 dirhams dans les quartiers les plus huppés. Mais l’application du décret n° 2-23-441, qui régule la location touristique courte durée, redistribue les cartes. L’offre d’appartements neufs et anciens reste abondante, mais les contraintes juridiques se multiplient : obtention d’une autorisation d’exploitation, limitation à 120 jours par an pour la location de sa résidence principale sur des plateformes comme Airbnb, et incertitudes pour les biens situés dans la médina, souvent dépourvus de permis d’habiter. Pour les Marocains résidant à l’étranger (MRE), qui représentent 35 % des acquisitions, et pour les investisseurs européens, l’équation se complexifie. Ce guide passe au crible les opportunités de rendement et les pièges réglementaires à connaître absolument avant de signer.
Un marché immobilier sous tension : entre hausse des prix et baisse de la demande
Le marché immobilier de Marrakech affiche un dynamisme contrasté en ce début d’année 2026. Si la ville ocre reste l’une des places les plus attractives du royaume pour les investisseurs étrangers, les indicateurs révèlent une phase de transition. Selon le bilan 2025 de Mubawab, la demande pour les appartements à Marrakech a reculé de 11,85 % sur un an, tandis que l’offre a explosé de 21 %. Une « respiration » du marché, comme la qualifie le rapport, qui s’explique par un déséquilibre croissant entre les attentes des acquéreurs et la réalité des prix.
Car les prix, eux, restent élevés. Le prix médian d’un appartement à Marrakech s’établit autour de 20 118 dirhams par mètre carré, selon les données de Properstar. Mais cette moyenne cache des écarts considérables selon les quartiers. Dans le prestigieux quartier de l’Hivernage ou aux abords des Jardins Majorelle, les prix peuvent grimper jusqu’à 50 000 dirhams par mètre carré. À Guéliz, l’autre secteur prisé des investisseurs, les appartements se négocient entre 14 000 et 17 500 dirhams le mètre carré.
À l’échelle nationale, le marché marocain reste sous tension. La demande globale à l’achat a progressé de 5,45 % en 2025, alors que l’offre a reculé de 3,12 %. Un déséquilibre qui profite aux grandes villes, mais qui se manifeste différemment à Marrakech. « Tout est dicté par la capacité d’investissement », résume Kevin Gormand, co-fondateur et directeur général de Mubawab. Et cette capacité est aujourd’hui mise à l’épreuve par l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles contraintes réglementaires.
Pour les investisseurs étrangers, le constat est double. D’un côté, la ville bénéficie d’un attrait touristique intact – plus de 3 millions de visiteurs par an, un record de 14,5 millions de touristes pour l’ensemble du Maroc en 2024 – et d’infrastructures en pleine modernisation. De l’autre, la bulle spéculative qui a gonflé les prix ces dernières années commence à produire ses effets. « Nous observons un recentrage marqué des ménages sur des biens plus accessibles et plus liquides », indique le bilan Mubawab, un mouvement qui pourrait s’accentuer en 2026.
À retenir : Marrakech reste une valeur sûre, mais les prix élevés et la baisse de la demande dans certains segments imposent une sélection rigoureuse du bien et du quartier. L’époque des achats « les yeux fermés » est révolue.
Le luxe se goûte désormais
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La publication du décret n° 2-23-441 le 13 juillet 2023, pris pour l’application de certaines dispositions de la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques, a marqué un tournant dans la régulation de la location courte durée au Maroc. Pendant des années, les propriétaires de riads, d’appartements de charme et de maisons d’hôtes ont navigué dans un vide juridique, alimenté par des interprétations approximatives. Ce temps est désormais révolu.
Le décret impose aux propriétaires souhaitant exploiter un logement en location touristique de constituer un dossier d’autorisation comprenant plusieurs pièces : le formulaire officiel de demande, une copie de la carte nationale d’identité électronique du responsable, un contrat d’assurance, des photographies des chambres et des espaces communs, et surtout, un permis d’habiter.
Cette dernière exigence a suscité de vives inquiétudes, en particulier pour les biens situés dans la médina de Marrakech, où une grande partie de l’habitat ancien ne dispose pas de ce document. Une situation ubiquitaire dans les centres historiques marocains, où la construction a souvent précédé l’institution du permis d’habiter. Le législateur a anticipé cette difficulté. Le décret prévoit une solution pragmatique : en l’absence de permis d’habiter, le propriétaire peut fournir une attestation délivrée par un ingénieur spécialisé, certifiant la conformité du logement aux normes de sécurité et d’habitabilité.
Un autre point clé du décret, souvent mal compris, concerne la limitation de la location de la résidence principale. Contrairement à certaines idées reçues, le texte ne fixe aucun plafond national de 120 jours pour la location saisonnière d’un appartement. En revanche, il stipule que la location de sa résidence principale au-delà de 120 jours par an sur des plateformes comme Airbnb entraîne un basculement vers un statut professionnel, avec des obligations comptables renforcées. Une distinction importante pour les propriétaires qui ne souhaitent pas faire de leur bien une activité commerciale à part entière.
Pour les investisseurs étrangers, ces nouvelles règles impliquent une vigilance accrue. « L’obtention de l’autorisation d’exploitation est désormais indispensable pour exercer en conformité », rappelle un guide récent sur la location courte durée au Maroc. Et les autorités locales ont commencé à contrôler. Les propriétaires non conformes s’exposent à des amendes et à la suspension de leur annonce sur les plateformes de réservation.
À retenir : Le décret n° 2-23-441 professionnalise le marché de la location touristique. Pour acheter un appartement à Marrakech dans l’intention de le louer en courte durée, il est impératif de vérifier la possibilité d’obtenir un permis d’habiter ou, à défaut, une attestation d’ingénieur spécialisé. Et de ne pas dépasser 120 jours de location par an si le bien constitue votre résidence principale.
Acheter à Marrakech en 2026 : les précautions juridiques à prendre
Au-delà de la réglementation sur la location touristique, l’acquisition d’un bien immobilier à Marrakech par un étranger ou un MRE obéit à des règles spécifiques. Contrairement à certains pays qui restreignent l’accès à la propriété pour les non-résidents, le Maroc applique une politique d’ouverture. Un étranger non-résident peut librement acquérir un bien immobilier dans le royaume, à l’exception des terrains agricoles. Cette liberté d’achat, combinée à des prix encore attractifs par rapport aux standards européens, explique l’engouement persistant pour la ville ocre.
Mais cette liberté ne doit pas faire oublier les précautions élémentaires. La première d’entre elles concerne le titre de propriété. Au Maroc, le système foncier distingue la propriété « immatriculée » (dépendant du livre foncier, l’équivalent du cadastre français) et la propriété « non immatriculée » (relevant du droit coutumier, le « Melk »). Pour un investisseur étranger, il est fortement recommandé de n’acquérir que des biens immatriculés, car ils offrent une sécurité juridique maximale et permettent d’obtenir un prêt hypothécaire.
Les MRE, qui représentent 35 % des acquisitions immobilières à Marrakech, bénéficient d’un statut privilégié. Ils sont traités comme des résidents marocains pour l’acquisition, avec des conditions de financement avantageuses : crédit jusqu’à 80 % de la valeur du bien, possibilité de financement en devises étrangères (euros, dollars), et accès aux dispositifs d’aide au logement comme le « Daam Sakane ». Un atout considérable dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
Pour les investisseurs européens non-MRE, la situation est différente mais reste favorable. Les acheteurs français, belges et suisses sont particulièrement actifs sur le marché marrakchi. Ils sont attirés par la proximité géographique, les prix encore abordables et le potentiel locatif. Mais ils doivent impérativement passer par un notaire marocain, qui vérifiera la chaîne de propriété, l’absence d’hypothèques ou de privilèges, et la conformité du bien aux règles d’urbanisme.
Un autre aspect souvent négligé est la fiscalité. L’acquisition d’un bien à Marrakech par un non-résident entraîne des obligations fiscales spécifiques. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au Maroc, avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus bruts, ou un taux libératoire de 10 % sur les encaissements bruts pour les locations meublées. Il est également obligatoire de collecter la taxe de séjour (10 dirhams par nuit et par personne) et la taxe de promotion touristique auprès des voyageurs. Une déclaration annuelle doit être déposée avant le 1er mars de chaque année.
À retenir : Avant tout achat, faites appel à un notaire marocain, privilégiez les biens immatriculés, et renseignez-vous sur la fiscalité locale. Les MRE bénéficient d’un traitement de faveur, mais les investisseurs européens non-MRE peuvent également investir en toute sécurité en respectant les procédures.
Location courte durée vs location longue durée : quel choix pour optimiser son rendement ?
L’une des questions les plus débattues parmi les investisseurs à Marrakech concerne le type de location à privilégier. La réponse dépend de plusieurs facteurs : le quartier, le type de bien, le budget, et surtout, l’appétence pour la gestion active.
La location courte durée (type Airbnb) offre des rendements bruts spectaculaires, pouvant atteindre 14 à 18 % par an dans la médina de Marrakech. Un propriétaire qui met son riad ou son appartement en location saisonnière peut espérer un taux d’occupation de 75 à 85 % en haute saison, avec un prix moyen par nuit compris entre 800 et 1 500 dirhams. Les revenus bruts mensuels pour une majorité d’annonces Airbnb à Marrakech se situent entre 10 000 et 30 000 dirhams.
Mais ces chiffres impressionnants ne doivent pas occulter les contraintes. La location courte durée exige une gestion quotidienne : ménage après chaque départ, accueil des voyageurs, maintenance régulière, relation avec les plateformes de réservation. Les frais sont également plus élevés : commission Airbnb ou Booking (3 à 15 %), conciergerie (15 à 25 % des revenus), entretien (5 %), assurance spécifique, etc.. Sans oublier les nouvelles obligations réglementaires évoquées plus haut.
La location longue durée, en revanche, assure une stabilité financière et une gestion allégée. Les loyers sont certes plafonnés, avec des rendements nets généralement compris entre 5 et 9 %, mais le risque de vacance locative est réduit et les frais d’exploitation sont moindres. En 2025, la demande pour la location longue durée a progressé de 9,24 %, un phénomène inédit selon le bilan Mubawab, qui traduit un changement profond des comportements.
Une tendance émerge en 2026 : la stratégie hybride. Louer à la nuitée en haute saison (pics estivaux, festivals, périodes de Noël) et sécuriser des baux de moyenne durée pour les nomades numériques le reste de l’année. Cette approche permet de maximiser les revenus tout en réduisant la vacance.
À Marrakech, le choix du quartier est déterminant. Dans la médina, proche des sites touristiques, la location courte durée reste reine. À Guéliz ou dans les nouveaux quartiers résidentiels comme l’Agdal, la location longue durée est plus adaptée, avec une clientèle composée de cadres, d’expatriés et d’étudiants.
À retenir : La location courte durée offre des rendements élevés mais exige une gestion active et une conformité réglementaire stricte. La location longue durée assure une stabilité et une tranquillité d’esprit. La solution hybride combine les avantages des deux. À chaque investisseur de choisir en fonction de son profil et de ses objectifs.
Opportunité ou piège : la réponse nuancée pour l’investisseur étranger en 2026
Alors, faut-il acheter un appartement à Marrakech en 2026 ? La réponse, comme souvent en matière d’investissement immobilier, est nuancée. Elle dépend de la capacité de l’acquéreur à naviguer dans les nouvelles contraintes réglementaires, à sélectionner le bon quartier et à définir une stratégie locative claire.
L’opportunité réside dans les fondamentaux. Le Maroc a accueilli 14,5 millions de touristes en 2024, avec un objectif de 17,5 millions pour 2026. Cette dynamique touristique, couplée à l’organisation de la Coupe du Monde 2030 (dont une partie se déroulera au Maroc), laisse présager une hausse continue de la demande locative. Les infrastructures se modernisent : nouvelle gare TGV, extension de l’aéroport de Marrakech-Menara, amélioration du réseau routier. La ville ocre bénéficie également d’une attractivité internationale croissante, renforcée par la présence d’investisseurs européens et moyen-orientaux.
Les rendements locatifs nets, compris entre 5 et 9 % pour les biens bien situés, restent compétitifs par rapport aux standards européens. Et la fiscalité marocaine, avec son abattement de 40 % ou son taux libératoire de 10 %, demeure attractive pour les non-résidents.
Le piège, lui, est réglementaire. Le décret n° 2-23-441 a mis fin à l’ère de l’improvisation. Les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en courte durée doivent désormais se conformer à des obligations strictes : autorisation d’exploitation, permis d’habiter ou attestation d’ingénieur, déclaration fiscale. Ceux qui négligent ces formalités s’exposent à des sanctions.
Autre écueil : la mauvaise sélection du quartier. Tous les secteurs de Marrakech ne se valent pas. Les quartiers historiques comme la médina offrent un fort potentiel touristique mais posent des défis juridiques pour l’obtention du permis d’habiter. Les quartiers modernes comme Guéliz ou l’Hivernage sont plus chers mais mieux régulés. À l’inverse, les zones périphériques connaissent un développement rapide mais manquent encore d’infrastructures et d’attractivité locative.
Enfin, la question de la liquidité se pose. La baisse de la demande de 11,85 % enregistrée pour les appartements à Marrakech en 2025 est un signal d’alarme. Un investisseur qui achète aujourd’hui doit avoir une vision à moyen ou long terme, et accepter que la revente puisse prendre plus de temps que par le passé.
Conclusion :
Acheter un appartement à Marrakech en 2026 reste une opportunité intéressante pour qui s’informe, se fait accompagner par des professionnels (notaire, expert immobilier, comptable) et respecte scrupuleusement les nouvelles règles. Mais ce n’est plus le Far West. Les investisseurs imprudents ou trop pressés risquent de se heurter à un mur réglementaire. Pour les MRE, les atouts sont nombreux : statut privilégié, financement avantageux, attachement affectif. Pour les investisseurs européens non-MRE, l’équation est plus délicate mais reste positive, à condition d’accepter une gestion active et une fiscalité double (marocaine et française). En définitive, la ville ocre n’a pas perdu son éclat. Mais elle exige désormais que l’on joue selon ses règles.
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