ZURICH/GENÈVE — Le marché immobilier suisse envoie des signaux que l'on ne peut plus ignorer. Au premier trimestre 2026, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a bondi à 0,69 point, contre 0,46 au trimestre précédent, soit la deuxième hausse trimestrielle consécutive — et l'une des plus fortes progressions enregistrées par cet indicateur depuis plusieurs décennies. Le risque de bulle reste officiellement classé comme « modéré » par UBS, mais il s'approche du seuil du risque « élevé », fixé à 1 point. En parallèle, le taux de logements vacants à l'échelle nationale a atteint 1 % en 2025, sa cinquième baisse consécutive, avec des records absolus de pénurie dans les cantons de Genève (0,34 %), Zoug (0,42 %) et Zurich (0,48 %). Pour les quelque 450 000 Français résidents en Suisse et les dizaines de milliers de MRE — Marocains résidant à l'étranger — installés dans les cantons romands, cette double tension entre hausse des prix et raréfaction de l'offre représente un défi pratique et financier sans précédent. Analyse.
Le bond de l'UBS Bubble Index : de 0,02 à 0,69 en dix-huit mois, une accélération qui interroge
Pour comprendre ce que représente la trajectoire de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index depuis la fin 2024, il faut d'abord rappeler d'où il est parti. Au quatrième trimestre 2024, cet indicateur phare de la santé du marché immobilier suisse se trouvait à un niveau presque anecdotique : 0,02 point, signalant un marché pratiquement exempt de risque spéculatif. Dix-huit mois plus tard, l'indice a franchi la barre des 0,69 au premier trimestre 2026. Ce n'est pas une simple fluctuation saisonnière. C'est l'une des accélérations les plus rapides jamais enregistrées par cet outil de mesure depuis sa création.
La progression s'est faite en trois bonds successifs. Au troisième trimestre 2025, l'indice est passé de 0,20 à 0,29, signalant une légère accélération. Puis, au quatrième trimestre de la même année, il a effectué un saut brutal de 0,27 à 0,48 point — la plus forte accélération trimestrielle depuis 1989, année de la grande bulle immobilière helvétique dont les conséquences avaient été particulièrement douloureuses. Enfin, au premier trimestre 2026, une nouvelle hausse de 0,46 à 0,69 point a cristallisé l'inquiétude. UBS maintient sa classification dans la zone « modérée », mais reconnaît que la dynamique est « forte au regard des standards historiques ».
Quatre facteurs principaux alimentent cette accélération selon les économistes d'UBS — Matthias Holzhey, Maciej Skoczek et Claudio Saputelli. D'abord, la politique monétaire ultra-accommodante de la Banque nationale suisse (BNS), qui a ramené ses taux directeurs à zéro pour répondre à la faiblesse conjoncturelle et aux pressions déflationnistes liées au franc fort. Des taux nuls signifient des crédits hypothécaires bon marché, ce qui stimule mécaniquement la demande d'acquisition et fait monter les prix. Ensuite, les prix des logements en propriété ont enregistré une hausse de 3,5 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l'année précédente — leur progression annuelle la plus forte depuis plus de trois ans — dépassant nettement l'évolution des revenus des ménages et celle des loyers.
Viennent ensuite l'octroi de prêts hypothécaires, en hausse par rapport aux trimestres précédents, et la concentration géographique des déséquilibres. Les régions touristiques du canton des Grisons, Einsiedeln, la ville de Zurich et le canton de Nidwald sont identifiées par UBS comme des zones à risque particulièrement élevé. Ce ne sont pas des zones géographiquement marginales : les Grisons concentrent une partie significative du parc de résidences secondaires de la clientèle internationale et fortunée qui investit en Suisse depuis des décennies. Zurich, capitale économique du pays et premier centre financier helvétique, est l'épicentre logique de toutes les tensions immobilières structurelles du pays.
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L'UBS Bubble Index ne raconte qu'une partie de l'histoire. Pour comprendre l'ensemble du tableau immobilier suisse en 2026, il faut le croiser avec la donnée qui le rend aussi préoccupant : la pénurie de logements disponibles atteint des niveaux qui n'avaient plus été observés depuis la fin des années 2000. Le taux de logements vacants à l'échelle nationale a atteint exactement 1 % au 1er juin 2025, selon l'Office fédéral de la statistique — sa cinquième baisse annuelle consécutive. En cinq ans, ce taux a été quasiment divisé par deux, passant de 1,72 % en 2020 à 1 % en 2025. Martin Tschirren, directeur de l'Office fédéral du logement, ne prend plus de précautions oratoires pour qualifier la situation : « La pénurie s'étend désormais à l'ensemble du territoire. »
Au niveau cantonal, les chiffres révèlent une situation qui confine à l'urgence dans les principaux pôles économiques du pays. Genève, capitale internationale où siègent des centaines d'organisations mondiales et où se concentrent banques privées et institutions onusiennes, affiche un taux de vacance de 0,34 % — un niveau qualifié d'« historiquement bas » par Bilan et qui implique qu'il n'existe pratiquement pas de logement disponible sur le marché genevois à un instant T. La durée médiane de l'ensemble des étapes de construction dans ce canton avoisine 52 mois selon l'Office cantonal de la statistique — et jusqu'à 64 mois pour un immeuble collectif. Autrement dit, même si la volonté politique de construire davantage était unanime et immédiate, les nouveaux logements n'arriveraient pas sur le marché avant cinq ans minimum.
Zoug, canton le plus riche de Suisse et paradis fiscal qui attire cadres dirigeants et entrepreneurs fortunés du monde entier, affiche 0,42 % de vacance. Zurich, moteur économique national, plafonne à 0,48 % avec des quartiers centraux descendus à des niveaux proches de 0 %. Robert Weinert, analyste chez Wüest Partner, résume la situation avec une précision clinique : « Si on fait abstraction de petits États, la Suisse possède actuellement le taux de vacance le plus bas d'Europe. » Le canton de Vaud, qui abrite Lausanne et son agglomération en forte croissance, affiche 0,89 %. La pénurie ne connaît plus de frontières linguistiques ni géographiques : en 2025, quinze cantons enregistraient un taux inférieur à 1 %, et ce taux était inférieur à 1 % dans 54,8 % des communes suisses, contre seulement 32,3 % en 2020.
Les causes de cette pénurie sont bien documentées et se superposent. La croissance démographique soutenue d'abord : avec 9 millions d'habitants depuis 2023 et un solde migratoire positif qui avait atteint 83 000 personnes en 2023, principalement des travailleurs issus de l'Union européenne, la demande de logements augmente structurellement sans que l'offre ne suive. L'insuffisance de la construction neuve ensuite : au 1er juin 2025, seuls 3 959 nouveaux logements vacants construits au cours des deux dernières années étaient proposés sur le marché, soit 251 unités de moins qu'un an auparavant. Les délais administratifs, les oppositions aux permis de construire, la raréfaction des terrains constructibles dans les zones tendues et le coût élevé de la construction freinent durablement l'expansion de l'offre. « La pénurie structurelle maintient la pression sur les loyers en 2026, malgré une immigration en légère baisse », résume Martin Waeber, expert reconnu du secteur immobilier helvétique.
Genève, Zurich, Lausanne : portrait de trois marchés hors norme pour les acheteurs francophones
Derrière le chiffre national moyen de CHF 7 904 par mètre carré se cachent des réalités locales qui peuvent désorienter tout nouveau venu, qu'il soit Français fraîchement débarqué à Genève pour rejoindre une organisation internationale, Marocain installé dans le canton de Vaud après des années à Bruxelles, ou jeune cadre belge recruté par un cabinet de conseil zurichois. La Suisse n'est pas un marché immobilier homogène — c'est un archipel de micro-marchés dont les prix reflètent autant la géographie que le statut économique du canton.
Genève est, sans surprise, la ville la plus chère pour l'accession à la propriété. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement y avoisine CHF 13 713 selon les données de Needl pour 2025, avec des zones hypercentrales — Eaux-Vives, Champel, les quais — dépassant très largement ce niveau. Le loyer mensuel médian pour un appartement d'une chambre en centre-ville s'établit autour de CHF 2 020 par mois selon les données Numbeo. Un appartement de trois pièces — soit environ deux chambres à la française — se loue entre CHF 2 200 et CHF 2 800 dans les secteurs recherchés. Pour les locataires issus de la diaspora francophone — qu'ils viennent de France, de Belgique, du Maroc ou de la RDC — ce niveau de loyers représente une charge budgétaire considérable, même si les salaires genevois permettent en théorie de l'assumer. La réalité, cependant, est que la rareté de l'offre rend la recherche d'un logement aussi chronophage qu'épuisante : des dizaines de candidatures pour un seul appartement, des délais d'attente qui peuvent s'étendre sur plusieurs mois, et des exigences de garantie de loyer parfois déraisonnables.
Zurich offre un tableau similaire en termes de tension, avec une nuance importante : la pression y est amplifiée par la concentration financière et technologique de la ville. Le prix moyen du mètre carré y atteint CHF 14 428 selon les sources Needl — encore au-dessus de Genève — et certains quartiers de la rive gauche ou les zones proches du lac dépassent allègrement CHF 20 000. La réalité du marché locatif y est tout aussi tendue : un appartement typique de 3,5 pièces dans le centre-ville ou dans les quartiers recherchés peut facilement coûter entre CHF 3 000 et CHF 4 000 par mois selon les données de relocation-genevoise.ch pour 2025. Pour un primo-arrivant francophone, la stratégie la plus courante consiste à cibler d'abord les communes de l'agglomération — Winterthour, Schlieren, Regensdorf, Dietlikon — avant d'espérer un logement dans les quartiers centraux.
Lausanne, capitale du canton de Vaud et troisième pôle de la Romandie, offre une dynamique légèrement différente. Son université, le CERN voisin, l'EPFL et le siège du CIO en font un aimant pour les jeunes talents et les expatriés scientifiques et sportifs du monde entier. Les prix au mètre carré oscillent autour de CHF 11 000 selon Needl — moins chers qu'à Genève ou Zurich, mais en hausse régulière. Un appartement de 4,5 pièces dans l'agglomération lausannoise se négociait autour de CHF 950 000 en 2024 et franchissait CHF 1 010 000 en 2026, soit une progression de 6 % sur deux ans selon les données de maillard-immo.ch. L'apport personnel minimum exigé par les banques suisses — 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % en fonds propres hors LPP (Prévoyance professionnelle, le deuxième pilier) — est passé mécaniquement de CHF 190 000 à environ CHF 202 000 sur ce type de bien, réduisant encore le cercle des ménages solvables.
« La Suisse possède actuellement le taux de vacance le plus bas d'Europe, si on fait abstraction des petits États. Ce n'est pas un phénomène isolé — Londres, Paris et Munich connaissent des difficultés similaires — mais l'ampleur de la pénurie est particulièrement prononcée dans les centres urbains suisses. »
— Robert Weinert, analyste Wüest Partner, cité dans Econostrum (2025)
Le défi de l'accès au logement pour les expatriés français et les MRE : entre revenus élevés et marché impitoyable
La Suisse attire. Chaque année, des milliers de Français — environ 450 000 résidents selon les dernières estimations des autorités consulaires — et une communauté marocaine estimée entre 80 000 et 90 000 personnes viennent ou s'installent durablement sur le territoire helvétique. Les salaires suisses, structurellement bien supérieurs aux niveaux européens, constituent la première raison de cet attrait. Mais l'accès au logement — que ce soit à la location ou à l'acquisition — est devenu pour cette population l'un des défis les plus complexes de leur installation.
L'immobilier suisse est en moyenne 93 % plus cher qu'en France selon les comparaisons établies par connexion-emploi.com en 2025. Un studio en centre-ville coûte environ CHF 1 600 par mois, soit le double d'un logement équivalent en France où les loyers tournent autour de 800 euros. Le prix d'achat au mètre carré en centre-ville atteint environ 15 498 euros — soit 2,6 fois le niveau français. En banlieue, l'écart grimpe même à 3,1 fois le niveau français. Ces chiffres expliquent que même pour des professionnels dont les revenus ont considérablement augmenté depuis leur installation en Suisse, l'accession à la propriété reste une perspective lointaine pour une majorité.
Pour les MRE installés en Suisse — particulièrement concentrés dans les cantons de Vaud, Genève et Berne — la situation présente des difficultés supplémentaires. L'accès au crédit hypothécaire suisse est soumis à des règles prudentielles strictes. Les banques exigent un apport minimal de 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % en fonds propres stricto sensu, le reste pouvant provenir du deuxième pilier LPP. Pour un appartement de CHF 1 million à Lausanne, cela représente CHF 200 000 d'apport. Or, de nombreux travailleurs immigrés — même bien rémunérés — n'ont pas encore eu le temps de constituer cette réserve d'épargne, surtout si leurs premières années en Suisse ont été consacrées à rembourser des dettes familiales ou à financer l'installation de proches restés au pays.
Les loyers, même en progression modérée, constituent la charge la plus lourde du budget d'un expatrié francophone en Suisse. Selon les données de Numbeo et de connexion-emploi.com, les loyers représentent souvent entre 25 et 40 % du revenu disponible, un taux considéré internationalement comme le seuil au-delà duquel la contrainte budgétaire devient significative. Les loyers réels proposés ont progressé de 1,1 % sur un an au dernier relevé UBS, et les loyers existants de 1,4 %. Ces hausses, modestes en pourcentage, sont redoutables en valeur absolue sur des bases aussi élevées que celles pratiquées en Suisse. Une hausse de 1,5 % sur un loyer de CHF 3 000 représente CHF 45 par mois — soit CHF 540 par an — une somme qui serait négligeable en France mais qui n'est pas anodine dans un budget déjà très contraint.
Il existe cependant des stratégies d'adaptation que les Français et MRE installés en Suisse ont progressivement développées. La première est géographique : cibler les communes périurbaines moins chères, bien reliées par les transports publics aux pôles d'emploi, permet de réduire significativement le coût du logement sans sacrifier la qualité de vie. La deuxième est temporelle : nombreux sont ceux qui optent pour une location meublée à court terme à l'arrivée, le temps de comprendre le marché local et de constituer un réseau de contacts qui peut faciliter l'accès aux appartements qui ne passent jamais par les portails officiels — un segment dit « off-market » qui représente une part significative des transactions locatives dans les villes les plus tendues. La troisième est prudentielle : se constituer méthodiquement l'apport nécessaire à l'acquisition avant même d'arriver en Suisse, en anticipant les règles hypothécaires locales.
Perspectives 2026-2027 : normalisation prudente ou nouvelle poussée spéculative ?
La question que se posent les économistes, les banquiers et les futurs acheteurs est simple : le marché immobilier suisse va-t-il se stabiliser ou continuer à s'emballer ? Les projections d'UBS pour 2026 tablent sur une hausse nominale des prix de l'ordre de 3 %, soit un léger ralentissement par rapport aux 3,5 % enregistrés au premier trimestre. Cette modération attendue est cohérente avec les données actuelles : la hausse des loyers proposés reste contenue à 1,1 %, les loyers existants progressent de 1,4 %, et l'immigration, bien que toujours positive, marque un léger ralentissement. Le scénario central est donc celui d'un marché qui continue à progresser, mais à un rythme moins soutenu — une « normalisation » qui ne résout pas les problèmes structurels mais évite leur aggravation rapide.
Ce scénario central est cependant conditionné à la stabilisation des taux directeurs de la BNS. Si la banque centrale suisse devait relever ses taux pour répondre à des tensions inflationnistes ou à un franc trop faible, le choc serait immédiat sur le marché hypothécaire et, par ricochet, sur les prix de l'immobilier. C'est le scénario baissier que redoutent les propriétaires récemment acquéreurs avec des crédits variables. A contrario, si la BNS maintenait des taux à zéro sur fond de conjoncture atone, l'appétit pour l'immobilier resterait élevé et l'UBS Bubble Index pourrait continuer sa progression vers la zone de risque « élevé ».
Le défi de la construction reste l'enjeu central de toute perspective de normalisation durable. Le président du SVIT Romandie — l'association faîtière de l'économie immobilière en Suisse romande — appelle à construire plus vite et à limiter les oppositions qui bloquent la construction de logements. Car la réalité est arithmétique : tant que la demande — portée par la démographie, l'immigration et l'attractivité économique du pays — excède structurellement l'offre, les prix continueront à monter, le taux de vacance continuera à s'effriter et la pression sur les budgets des ménages continuera de s'intensifier. Le cercle est difficile à briser : des loyers élevés ralentissent la constitution de l'épargne, ce qui repousse l'accès à la propriété, ce qui maintient la pression locative — qui fait remonter les loyers.
Pour les expatriés français et les MRE qui envisagent d'acheter en Suisse dans les prochaines années, la leçon principale de ce tableau est celle-ci : le marché suisse récompense ceux qui s'y positionnent avec patience, préparation et une connaissance fine des micro-marchés locaux. Acheter à Genève, Zurich ou Lausanne en 2026 n'est pas une décision à prendre à la légère ni à improviser. C'est un projet qui se planifie sur plusieurs années, qui requiert un apport conséquent, des comptes bancaires déjà établis, un conseiller hypothécaire qui connaît la situation particulière des non-nationaux, et — surtout — une vision patrimoniale de long terme qui intègre la possibilité d'une correction des prix si les conditions macroéconomiques changeaient.
La Suisse reste, malgré tout, un marché immobilier d'exception dans l'environnement européen. Ses fondamentaux économiques — solidité institutionnelle, monnaie forte historiquement, tissu d'entreprises mondiales, cadre légal stable — continuent d'en faire l'une des destinations patrimoniales les plus recherchées au monde. La montée de l'UBS Bubble Index à 0,69 est un signal d'attention, pas une sirène d'alarme. Mais c'est précisément ce type de signal précoce qui, si l'on s'y attarde avec sérieux plutôt que de l'ignorer, permet de naviguer intelligemment dans un marché qui ne se donne pas facilement — et qui ne pardonne pas les erreurs d'approximation.
GUIDE PRATIQUE POUR EXPATRIÉS FRANÇAIS ET MRE EN SUISSE 2026
• Achat : prévoir un apport minimum de 20 % du prix, dont 10 % en fonds propres (hors LPP). Pour CHF 1 M à Lausanne : CHF 200 000 minimum.
• Location : budget mensuel minimal estimé à CHF 2 200–2 800 pour un 3 pièces dans un centre urbain. Prévoir 3 mois de loyer de garantie déposés en caisse.
• Zones à cibler pour l'accessibilité : périphérie de Lausanne, agglomération bâloise, cantons de Fribourg (1,11 % vacance), Valais (1,18 %) et Berne (1,12 %).
• Stratégie d'accès : réseaux personnels et off-market pour les locations. Les portails officiels ne reflètent qu'une fraction de l'offre réelle dans les zones tendues.
• Vigilance fiscale : impôt sur la valeur locative en Suisse (valeur locative fictive imposable pour les propriétaires), déductibilité des intérêts hypothécaires, traitement des revenus locatifs.
• Horizon temporel : anticiper 3 à 5 ans de constitution d'épargne avant de pouvoir accéder à la propriété dans les grandes villes, sauf apport externe (héritage, prêt familial).
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